LICYTACJA KOMORNICZA NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻONEJ HIPOTEKĄ PRZYMUSOWĄ – CZY WARTO?

1. Nabycie nieruchomości od komornika

Coraz większą popularność zyskuje nabywanie nieruchomości w drodze licytacji komorniczych. Nie ma co się dziwić – swój własny kąt można dostać po naprawdę korzystnej cenie, co przy obecnych tendencjach na rynku nieruchomości jest ogromnym atutem.

Co do zasady z chwilą prawomocnego przysądzenia własności (następującego po wygranej licytacji komorniczej) wygasają obciążenia takie jak hipoteki. Oznacza to, że nawet jeśli wierzyciele nie zostali w pełni spłaceni, obciążenia wygasają. Dalsze rozliczenia zasadniczo nie są problemem nabywcy.

2. Hipoteka przymusowa a hipoteka ustawowa

Jeżeli zastanawiasz się nad licytacją takiej nieruchomości i przeglądając księgę wieczystą zauważysz obciążenie tzw. „hipoteką przymusową” może wzbudzić to wątpliwości. Nadto, zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego pozostają w mocy prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy. W konsekwencji niektórzy z obawy o nabycie długu rezygnują z udziału w licytacji.

W tym miejscu należy krótko omówić różnicę pomiędzy hipotekami przymusowymi a ustawowymi.

Hipoteki przymusowe powstają wskutek orzeczenia sądu wieczystoksięgowego o wpisie hipoteki, wydanego na żądanie wierzyciela dysponującego tytułem wykonawczym lub innymi dokumentem wskazanym w ustawie. Bez zaangażowanie wierzyciela nie dojdzie do wpisu hipoteki.

Hipoteka ustawowa z kolei pojawia się bez ingerencji wierzyciela i dłużnika. Powstaje z mocy prawa w momencie ziszczenia się przewidziane w ustawie przesłanek. Nadto, nie zawsze jest konieczny nawet wpis do księgi wieczystej.

Hipoteka przymusowa, w przeciwieństwie do ustawowej, nie powstaje z mocy prawa. Tak więc nie ma powodu by zakładać, że hipoteki przymusowe nie podlegają wykreśleniu po nabyciu własności w wyniku licytacji komorniczej.

3. Czy hipoteka wygasa po licytacji nieruchomości?

Jakie rodzaje hipotek nie wygasają więc w wyniku licytacji? Zdaje się, że możemy mówić tutaj tylko o sytuacji opisanej w art. 1037 §3 k.p.c., tj. zaliczenia własnej wierzytelności na poczet ceny. Jeżeli przy sporządzaniu planu podziału okaże się, że nabywca, uiszczając cenę, potrącił wierzytelność, która się w niej nie mieści, sąd, na wniosek komornika, zobowiąże nabywcę do uzupełnienia ceny w ciągu tygodnia. Wierzyciel, któremu przydzielono roszczenie przeciwko nabywcy, nabywa z mocy samego prawa hipotekę na sprzedanej nieruchomości. Ujawnienie hipoteki w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów następuje na wniosek wierzyciela.

Zatem jedyną hipotekę, którą można zakwalifikować jako prawo ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, obecnie jest tylko i wyłącznie hipoteka przysługująca wierzycielowi, któremu przydzielono roszczenie przeciwko nabywcy, stosownie do treści art. 1037 § 3 k.p.c.

4. Czy licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką jest bezpieczna?

Czy oznacza to, że licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową, która nie wynika z w.w. artykułu, jest całkowicie bezpieczna? Niestety, takie stwierdzenie byłoby nadmiernie optymistycznie. Możemy wyróżnić pułapkę, na którą nabywając musi uważać.

Istnieje pewne ryzyko związane z możliwością pojawienia się hipotek przymusowych, które zostaną wpisane po wydaniu postanowienia o przysądzeniu własności, a przed jego prawomocnością i ujawnieniem nowego właściciela w księgach wieczystych. Innymi słowy, jeśli wierzyciel złoży wniosek o wpis hipoteki przymusowej już po przysądzeniu własności, ale jeszcze zanim nabywca został ujawniony w księgach wieczystych, taka hipoteka będzie obciążała nieruchomość i nie podlega wygaśnięciu.

5. Wpis do księgi wieczystej po wylicytowaniu nieruchomości

Wpis do ksiąg wieczystych może nastąpić na podstawie dwóch dokumentów: prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności wraz z planem podziału bądź samego postanowienia o przysądzeniu, jeśli w postanowieniu stwierdzono złożenie całej ceny nabycia na rachunek depozytowy Ministra Finansów (w poprzednim stanie prawnym konieczne było uiszczenie kwoty gotówką).

Istnieje ryzyko obciążenia hipoteką łączną przymusową całej nieruchomości. Nawet, jeżeli licytacji podlega tylko jeden z lokali znajdujących się w nieruchomości (np. jedno z kilku mieszkań w nieruchomości spółdzielczej). W takim przypadki cała nieruchomość obciążona jest hipoteką przymusową łączną wraz z wyodrębnionymi lokalami. Zatem obciążenie lokalu nie wygasa w wyniku licytacji.

Opinie, które można odnaleźć w Internecie, zgodnie z którymi co do zasady hipoteki przymusowe nie ulegają wykreśleniu, nie znajdują uzasadnienia w przepisach, doktrynie czy orzecznictwie.

Potencjalni nabywcy nie powinni jednak z tego powodu podchodzić do tematu zbyt pochopnie, istnieją bowiem specyficzne sytuacje, w których nabyta nieruchomość wciąż będzie obciążona. Warto więc skorzystać z pomocy specjalistów, którzy zminimalizują istniejące ryzyko.

Kancelaria Prawna AVENTUM stale świadczy pomoc prawną w sprawach nieruchomości. Pomagamy oszacować ryzyko związane z nabyciem nieruchomości, analizujemy sytuację prawną związaną z nieruchomością, jak również pomagamy przebrnąć przez procedury związane z zakupem nieruchomości z licytacji komorniczej.

W ramach świadczonych usług proponujemy pomoc prawną m.in. w zakresie:

\1) analizy ryzyka związanego z zakupem nieruchomości; \2) analizujemy sytuację prawną nieruchomości; \3) pomagamy w czynnościach związanych z udziałem w licytacji komorniczej.